Переуступка права аренды земельного участка: образец договора и его особенности

131929

Права владения и распоряжения земельным участком вытекают из разных правовых норм, и, наверное, самым распространенным являются арендные отношения. Большинство земель передаются в аренду из владения муниципалитетов или органов местного управления по договорам краткосрочной или долгосрочной аренды.

Договором аренды предаются многочисленные права и обязанности арендатора на владение, и главное, на распоряжение землей. Земельным Законодательством предусматривается предоставление участков гражданам под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на праве аренды по установленным расценкам от муниципалитетов или органов местного управления.

Выделенная в аренду земля должна быть использована строго по назначению – строительство индивидуального жилья, но порой у ее владельца нет средств или желания возводить на арендуемом участке жилище или средств, которые он обязан уплачивать муниципалитету за его использование.

В этой связи возникает правовая коллизия: либо отказываться от арендуемого участка с уплатой большой неустойки, либо предать свои права арендатора другому лицу на определенный или неопределенный срок.

Именно последний вариант представляется наиболее привлекательным для основного арендатора: права не утеряны, и в тоже время у него остается право на изменение основного договора – продлевать или нет переуступку своих прав.

Чем регламентируется

Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-51-45 — Москва
8 (812) 309-51-95 — Санкт-Петербург
8 (800) 333-45-16 (доб. 604) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

6b9173b80e02ea78d3d92426344b28c0Часто с проблемой переуступки прав аренды земли сталкиваются арендаторы, построившие здания, которые они намерены продать третьему лицу.

Хотя Закон предусматривает выкуп земли из собственности муниципалитета, но порой на это нет свободных средств и времени для оформления сделки, и поэтому арендатор выбирает из всех возможностей именно переуступку права аренды земельного участка.

Передача своих земельных прав регламентируется статьей 22 ЗК РФ – в которой даны подробные разъяснения правовых моментов сделки:

  1. Передача своих прав может осуществляться без получения разрешения от собственника земли, например муниципальных властей или органов местного самоуправления.
  2. Основной арендатор обязан выслать уведомление собственнику надела о смене владельца обязательств по арендным отношениям (по заключенному договору передачи).
Возможно, Вам будет интересна статья о продаже квартиры по переуступке прав.
 
Статью о том, что такое переуступка аренды, читайте здесь.
 
Также Вам может быть полезна статья о расторжении договора цессии.

Что получается в итоге? Покупатель приобретает здание или сооружение, и становиться собственником. Но договор аренды не имеет вещного признака, и его просто так не продают: в отношении арендованной земли заключается отдельный договор переуступки, который так же, как и при смене собственника на здание, должен пройти регистрацию по установленным законодательным нормам – только после этих обязательных действий аренда земли переходит к владельцу здания.

Основные правила оформления договора




Arenda_zemli-300x200

  1. Договорные отношения переоформляются без участия основного владельца земли – только между существующим и новым арендаторами.
  2. Права нового арендатора оформляются по установленному типовому бланку – новому договору перенайма участка земли.
  3. Прежний арендатор может передать свои права только на тот срок, который оформлен именно на него – то есть если аренда предполагается от пяти лет и более.
  4. Прежний арендатор обязан известить о смене титула в арендных отношениях владельца участка в письменной форме. Соглашение об уступке следует отправить для информирования истинного владельца участка о смене лиц в арендном договоре. На этом основании первоначальная сторона теряет свои права и обязательства, они переходят к третьему лицу по договору аренды.
  5. При достижении договоренности между арендаторами новый арендный договор не заключается, права переходят по заключенному между ними соглашению.
  6. Если прежний арендатор состоит в семейных отношениях, то для законности проводимой сделки супруга или супруг должен выразить письменное согласие на совершение переуступки прав аренды третьему лицу.
Обратите внимание: если срок перенайма более 1 года, то обязательна регистрация соглашения – только в этом случае права могут считаться переданными.

При заключении договора о переуступке своих арендных прав, обязательными пунктами должны быть:

  • ссылка на договор аренды с основным владельцем участка;
  • полные данные обо всех сторонах сделки;
  • срок перенайма;
  • условия по оплате аренды новой стороной в переданных обязательствах по аренде участка (условия оплаты) – сроки внесения, конкретная сумма, способ передачи средств;
  • если существует ограничения на использование – обязательно указать условия сервитута (признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом) или других ограничительных мер.
Возможно, Вас заинтересует статья о продаже квартиры по переуступке прав.
 
Как оформляется трехсторонний договор цессии, Вы можете прочитать здесь.

Договор переуступки (пример договора можно скачать здесь) может быть признан действительным только при одном условии: истинный владелец земли должен быть уведомлен надлежащим образом.

Кроме того, он не сможет пройти регистрацию, если не выполнить этого главного условия. Самый лучший способ уведомить – отправить на имя администрации заказную доставку уведомления о переуступке.

В этом случае получатель обязан будет расписаться в получении уведомления. Это и будет доказательством того, что собственник получил уведомление о смене стороны в арендном договоре.

Возьмите на заметку: для согласования с собственником земли всех требований, указанных в договоре переуступки арендных прав необходим предварительный договор, при одобрении которого, все стороны его подписывают и он передается на регистрацию и затем права аренды переходят к третьему лицу.

Как взять в аренду земельный участок, смотрите в следующем видео:

Внимание!
В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите вопрос в форме ниже:

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Расскажите друзьям!

Комментариев: 5
  1. Виктория

    Хочу переуступить право аренды третьему лицу, но собственник земли отказал мне в этом праве. Я сглупила и сначала сообщила ему, он сказал что не распишется в получении заказного письма о переуступке. Без этого не смогу зарегистрировать соглашение. Подскажите, пожалуйста, что мне делать?

    • Софья

      Здравствуйте,Виктория!Была похожая ситуация. Как помню по горькому опыту: без письменного разрешения собственника преступить аренду третьему лицу нельзя. Если идти через суд, то собственник по закону будет прав. Есть несколько выходов: 1. — Принять право аренды по документам, а но деле арендатор третье лицо, собственник не будет против. 2- Выкупить землю и стать собственником. Я выбрала первое(советовалась с адвокатом)

  2. Ирина П.

    Добрый вечер. Хотим переуступить участок новым владельцам, но у нас есть долг по участку. Дадут ли нам переуступку с долгом? Новые арендаторы готовы за нас оплатить.

  3. Marina

    Всем привет. Хотим взять в аренду участок в Ростове. но дело в том, что нам не дают, якобы у нас уже есть земля, арендованная в Кировске. Скажите пожалуйста. законно ли такое требование?

    • Елена

      Марина, на мой взгляд незаконно. Какое отношение имеет одна аренда к другой? Тем более Вы пишите «якобы». Главное, чтоб всё было надлежащим образом оформлено с собственником земли и с прошлым арендатором, если Вы берете у него арендуемую землю.

Добавить комментарий

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.