Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя

Незаконная сдача жилья в аренду преследуется законом, но договор аренды – не самое популярное явление, а напрасно, ведь с помощью договора обе стороны (арендодатель и арендатор) могут защитить свои права даже в случае досрочного расторжения.

Благодаря официальному соглашению хозяин квартиры не сможет просто так выгнать своих жильцов, а они в свою очередь будут отвечать перед законом за состояние жилья.

Что нужно учитывать при досрочном расторжении договора аренды, выясним в этой статье.

Оглавление:

Основные условия досрочного расторжения

Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-51-45 — Москва
8 (812) 309-51-95 — Санкт-Петербург
8 (800) 333-45-16 (доб. 604) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Выступать инициатором расторжения договора может любая из сторон.

Но сделка является двусторонней, и досрочное прекращение может ущемлять интересы второй стороны.

Причины, по которым возможно досрочное прекращение контракта в одностороннем порядке, прописаны в действующем законодательстве.

Так, есть три повода для расторжения:

  • в судебном порядке по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ;
  • по обоюдному соглашению сторон;
  • по основаниям, предусмотренным договором.

Если договор аренды квартиры составлялся грамотным юристом, в тексте должны быть четко прописаны не только поводы для прекращения контракта, но и обязанности, которые понесут обе стороны.

Например, арендодатель не сможет заявить, что квартиранты должны покинуть жилье немедленно: его можно обязать сообщать о своих намерениях заранее, чтобы жильцы смогли найти новый вариант.

Арендаторы в свою очередь тоже не смогут уехать без предупреждения: в противном случае им придется нести финансовые убытки, чтобы компенсировать владельцу квартиры ее простой.

Возможно, Вас заинтересует статья о заключении договора аренды гаража.

Статью о возможных последствиях аренды без оформления договора читайте здесь.

Основания для арендодателя




Основания, по которым запросить досрочное расторжение может арендодатель, прописаны в ст. 619 Гражданского кодекса.

Арендатор нарушает условия соглашения или использует имущество не по назначению.

Назначение имущества в договоре аренды можно не прописывать: по умолчанию использоваться квартира должна только по своему назначению – для проживания арендатора. Так, съемщик не может превратить квартиру в офис или склад и не может сдавать ее в аренду посуточно.

Арендатор в процессе эксплуатации ухудшает имущество.

В процессе длительного проживания происходит неизбежный износ ремонта, мебели и бытовой техники. Это причиной для расторжения договора не является. Учитываться будет умышленная порча имущества, незаконные перепланировки или ремонтные работы, которые не были согласованы с владельцем жилья.

Жилец больше двух раз подряд задерживает арендную плату.

Сроки, в течение которых арендатор обязан заплатить за проживание, тоже прописываются в договоре. Чаще всего сторонам удается договориться о переносе даты, но если этого не произойдет – договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя.

Арендатор не провел своевременный ремонт имущества.

При необходимости в договоре прописываются и сроки, в течение которых съемщик жилья должен сделать косметический или капитальный ремонт арендованной квартиры. При отсутствии такого пункта жилец просто должен поддерживать жилье в удовлетворительном состоянии, а все ремонтные работы и их стоимость согласовывать нужно с хозяином квартиры.

Арендодатель вправе включить в договор любые свои условия, и если арендатор с ними согласился – он обязан их соблюдать без оглядки на ГК РФ.

Основания для арендатора

Договор аренды может включать в себя любые требования квартиросъемщика. Факт подписания означает, что арендодатель с ними согласился.

Если же основания для расторжения договора по инициативе арендатора не прописаны, прекращено соглашение может быть только по договоренности сторон или через суд.

Законом предусмотрены следующие причины:

  • если жилье имеет недостатки, мешающие нормальному проживанию. Этот пункт сработает только в том случае, если съемщик не был предупрежден о наличии этих недостатков и не смог обнаружить их при приеме имущества;
  • если после заключения договора арендатор не получил доступа к квартире;
  • если жилье стало непригодным для использования из-за непредвиденных обстоятельств;
  • если владелец квартиры создает препятствия для использования жилья;
  • если владелец квартиры не выполняет обязательства по ремонту квартиры (если сроки прописаны в договоре).

Договор по соглашению сторон

Если стороны смогли договориться «полюбовно» и нет необходимости обращаться в суд, процедура расторжения проводится в кратчайшие сроки и без особых проблем.

Одного устного обсуждения проблемы недостаточно: необходимо составить соглашение, в котором будут указаны следующие данные:

  • дата составления;
  • данные об участниках сделки;
  • информация о добровольном досрочном расторжении договора;
  • дата вступления соглашения в силу;
  • данные об обязательствах или отсутствии претензий.

Составляется соглашение в двух экземплярах.

Возможно, Вас также заинтересует статья о договоре аренды с правом выкупа.

Статью об особенностях договора безвозмездной аренды читайте здесь.

Что делать, если одна из сторон против

Если решить спор в добровольном порядке не удалось и грозит судебное разбирательство, уведомление о желании расторгнуть договор аренды должно быть подано в письменном виде.

Составляется оно в двух экземплярах – одно остается у составителя, второе отправляется несогласной стороне заказным письмом.
(Образец уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды арендодателем Вы можете скачать здесь).

Контрагент (получатель) должен ответить на претензии в течение месяца с момента получения письма. Если реакции не последовало – можно смело обращаться в суд.

В уведомлении нужно указать следующие данные:

  • информацию о лицах, подписавших договор аренды;
  • основания, по которым соглашение должно быть прекращено;
  • сроки, в течение которых необходимо прекратить сделку;
  • дату составления и подпись составителя.

В некоторых случаях договор аренды включает в себя пункт о штрафе за одностороннее расторжение. Это абсолютно законно, и оспорить компенсацию в суде не получится.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет особенности досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора:

Внимание!
В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите вопрос в форме ниже:

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Расскажите друзьям!

Комментариев: 2
  1. Таня

    Решили снять квартиру, молодая пара, договор заключили на год, без юриста, только мы и арендодатели. Квартира хорошая, уютная, но за один месяц проживания соседи сверху не давали толком спать, (об этом не предупреждали) у них громко играет по ночам музыка, часто выпивают и орут, дерутся, и постоянные грохоты (дерутся), спать невозможно, решили вот расторгнуть договор, так как не устраивает такое проживание. Как все выйдет? Должны ли мы платить неустойку?

  2. Владислав

    Для досрочного расторжения договора необходимы ли свидетели, которые зафиксируют процесс или достаточно присутствие обеих сторон/их представителей?

Добавить комментарий

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.