Покупка квартиры по переуступке прав требования по договору долевого участия: виды договоров и нюансы схем

Часто новостройки приобретают по стандартному методу, при котором переуступаются права требования.

Метод достаточно распространен, однако связан с большими рисками переуступки по ДДУ (договору долевого участия).

Около 15% новых квартир на рынке строящейся недвижимости оформляются путем заключения договора цессии (переуступки права требования). Это только на начало работ по строительству. На заключительном этапе количество сделок с применением этого метода достигает 90%.

Оглавление:

Стоит ли покупать

Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-51-45 — Москва
8 (812) 309-51-95 — Санкт-Петербург
8 (800) 333-45-16 (доб. 604) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Покупать квартиры с непереданным правом собственности – тривиальная ситуация на рынке новой недвижимости, однако не всегда оправданная.

Часто застройщик не обладает достаточными полномочиями на передаваемый объект. Какие же риски могут сопровождать покупателя?

Чаще всего по такой схеме действуют инвесторы. Зарегистрированные в качестве физического или юридического лица, они выкупают квартиры на первоначальной стадии строительства объекта, преследуя при этом цель дальнейшей перепродажи.

За время проведения строительных работ цена на квартиры может вырасти почти в полтора раза. Инвесторы стараются приобретать квартиры в строящихся домах еще в самом начале развития проекта. Инвесторы очень рискуют, ведь могут, как выиграть, так и проиграть.

Замечание специалиста: при приобретении квартиры по договору цессии следует понимать, что возникновение исключительного права на собственность у покупателя при этом не наступает.

При оформлении договора переуступки права требования покупатель наделяется лишь правами требовать передачу объекта в собственность.

Существует два вида договоров, позволяющих совершать уступки требований:

  • ДДУ (договор долевого участия);
  • ПДКП (предварительный договор купли-продажи).
Возможно, Вас заинтересует статья о продаже квартиры по переуступке прав.

Статью о приобретении квартиры в новостройке по переуступке прав требования читайте здесь.

Уступка по ДДУ



Форма договора такого типа предполагает уплату покупателем полной стоимости объекта.

При этом необходимо отправить официальное уведомление застройщику о переуступке прав требования. ( Образец уведомления застройщика о переуступке прав требования можно скачать здесь).

На условиях частичной оплаты неоплаченные счета передаются покупателю в виде долговых обязательств. Уступка при оформлении такого рода договоров может проводиться до самого момента фактической передачи квартиры.

Ограничений по количеству переуступок нет – их можно проводить вплоть до получения ключей от квартиры.

Приобретение квартиры в рамках договора долевого участия предполагает получение льгот на уплату налога со сделки. Получить имущественный налоговый вычет можно будет после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

Дольщик также может производить уступку неустойки по ДДУ, если застройщик, к примеру, не исполнил или исполнил, но с нарушением требований и правил, какие-либо пункты договора участия в долевом строительстве.

Совет юриста: оба договора — уступки права требования и долевого участия, должны быть зарегистрированы. Застройщик должен быть соответствующим образом уведомлен о договорах (например, путем послания заказного письма застройщику).

Уступка по ПДКП

Такой договор предполагает собой переуступку прав требования тогда, когда вступит в силу и начнет действовать главный договор купли-продажи (ДКП).

ПДКП включает в себя описание различных условий, при которых будет заключен основной ДКП.

Это размер оплаты по предварительному договору уступки, а также срок, когда главный договор вступит в действие.

Право на требование о передаче недвижимости в собственность покупателя при оформлении этого договора не наступает. Предварительный договор купли-продажи лишь обязывает стороны к заключению основного договора.

Если сделка будет расторгнута, выгодоприобретатель не сможет претендовать на объект, даже если при этом была произведена оплата стоимости помещения в полном размере.

Он может требовать компенсацию оплаченной суммы согласно условиям договора. Уступка права требования действительна при вступлении в силу ПДКП и до заключения основного ДКП.

orВозможно, Вам будет также интересна статья о расторжении договора цессии.

Статью о покупке квартиры по переуступке прав в ипотеку читайте здесь.

Некоторые нюансы процесса уступки

Уступку прав необходимо проводить с участием застройщика напрямую в данном процессе. Возникает резонный вопрос – может ли застройщик отказать в переуступке прав требования?

Да, так как именно застройщик решает, давать положительный ответ или отрицательный.

Обычно застройщик взимает плату за услуги по оформлению документов. Выдача документа, подтверждающего согласие застройщика, обычно также является платной.

Уступка по ДДУ считается менее рискованной сделкой, чем переуступка прав по договору ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Правовая защита участников в долевом строительстве довольно – таки высока, в том числе подкрепляется соответствующими законами на федеральном уровне.

В случае, если договор будет расторгнут сторонами, конечный выгодоприобретатель потеряет значительную часть вложенных денег, ведь он получит лишь первоначальную стоимость квартиры, которая прописана в ДДУ между застройщиком и первым участником, а не уплаченные деньги при уступке.

В любом случае, определенные риски при вкладывании средств в еще незавершенный объект строительства всегда есть. Однако их можно минимизировать.

Для этого нужно получить у застройщика как можно больше информации о строящемся объекте, изучить все необходимые документы. Чем большей информацией вы владеете, тем меньшие риски вы несете.

Смотрите видео, в котором специалисты подробно разъясняют нюансы покупки квартиры по переуступке прав требования по договору долевого участия:

Внимание!
В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите вопрос в форме ниже:

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Расскажите друзьям!

Комментариев: 2
  1. наталья

    Хочу заказать проект застройщику по постройке дома и мне бы хотелось знать: Надежен ли такой способ и не будет ли с этого каких-либо последствий в дальнейшем? Как правильно производится оплата и составляются документы? Кто имел дело в подобной ситуации

  2. Таня

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, я хочу заключить договор купли — продажи, в какой форме он составляется, и надо ли заверять его у нотариуса? И может кто знает или может проконсультировать, как правильно его составить?спасибо всем за ответы!

Добавить комментарий

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.