Продажа квартиры по переуступке прав: положительные стороны и возможные риски, этапы составления договора

Цессия — договор переуступки прав требований на квартиру. Лицо, приобретающее жильё, непосредственно у застройщика — цессионер. В большинстве случаев, они являются инвесторами застройки.

Суть переуступки прав требований в том, что цессионер за большую сумму передаёт права на жилье непосредственно покупателю. На первичном рынке недвижимости такие сделки практикуются, а покупатель получает возможность купить жильё в понравившейся новостройке.

Если квартира была продана застройщиком продавцу в рассрочку, то последний при оформлении договора с покупателем передаёт все права и обязанности.

То есть, покупатель обязан выплачивать рассрочку в таком размере, который был ранее оговорен договором между цессионером и застройщиком. Внести изменения в договор и прописать другие условия нельзя.

Подобные сделки имеют «подводные камни». Потому прежде чем покупать жильё нужно ознакомится со всей информацией и изучить порядок оформления документов.

Оглавление:

Плюсы для инвестора

Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-51-45 — Москва
8 (812) 309-51-95 — Санкт-Петербург
8 (800) 333-45-16 (доб. 604) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Положительным моментом для инвестора является дополнительная прибыль, которую он получает от продажи жилья.

Так как на первичном этапе строительства инвестор у застройщика покупает жилье, а далее перепродаёт.

Но оформляется сделка в виде переуступки прав на жильё, потому как раньше оговорённого срока разорвать договор инвестор не может. За это предполагаются штрафные санкции.

Важные моменты сделки для покупателя



Если в недостроенном объекте покупателю хочется приобрести квартиру, а их нет, тогда с инвестором заключается договор цессии.

Жилье становится дешевле до 20%, нежели у застройщика объекта.

Если квартира приобретена по договору переуступки прав и находится в ипотеке, то покупатель обязан до вселения в нее начать выплаты.

Риски по договору цессии

Признание сделки недействительной. Владелец квартиры вправе потребовать возврат средств непосредственно у продавца.

Во избежание подобных ситуаций, покупатель должен контролировать правильность оформления и этапы заключения купли-продажи.

Сделка по переуступке права требования действительна только в случаях:

  • если у инвестора на руках документ, подтверждающий право переуступки от застройщика или банковского учреждения;
  • дольщик в полном объеме выплатил за жильё застройщику;
  • оплата за жильё между цессионером и застройщиком подтверждена договором о зачёте взаимных требований.
Возможно, Вас заинтересует статья о правилах расторжения договора цессии.

Статью о покупке квартиры в новостройке по переуступке прав требования читайте здесь.

Риски банкротства

Если компания обанкротилась, то покупатель вправе предъявить претензии только застройщику.

Прежде, чем заключать договор переуступки права, покупатель должен изучить:

  • проектную и разрешительную документацию;
  • получить информацию о финансовом состоянии застройщика;
  • лично убедиться, что строительные работы на объекте не завершены.

Признаки банкротства:

  1. Фирма на стадии банкротства распродает жилье на объекте, где не завершено строительство по очень низким ценам.
  2. Нарушены сроки сдачи объекта и условия договора.

В таких случаях в договоре переуступке прав необходимо прописать пункт о поручительстве продавца и его гарантийные обязательства перед покупателем.

Возможна и двойная переуступка. Тогда суд принимает решение в пользу первых покупателей или тех, кто зарегистрировал сделку в Росреестре. Жилье в обязательном порядке необходимо регистрировать, чтоб избежать двойной перепродажи.

Чтоб не подвергать себя излишнему риску, можно приобретать квартиру по договору долевого участия. То есть, покупатель становится дольщиком.

Возможно, Вам будет также интересна статья о том, как снять обременение с квартиры.

Статью о покупке квартиры по переуступке прав в ипотеку читайте здесь.

Порядок заключения договора

Переуступка прав проводится после оплаты стоимости цессионарием застройщику или оформляется остаток долга на покупателя по сделке.

Если переуступка прав осуществляется по договору долевого участия, тогда государственная регистрация обязательна.

Оформление проходит в несколько этапов.

Первым шагом проверяется застройщик, финансовое состояние компании. Следует побывать в офисе и запросить все интересующие разрешительные, строительные документы, устав, отчётность, договора на аренду участков.

На втором этапе продавец в письменной форме информирует застройщика на предмет продажи жилья по договору цессии. Если письменного уведомления застройщику не отправлено, тогда сделку могут посчитать недействительной. ( Здесь можно скачать образец уведомления застройщика о переуступке прав требования).

Также застройщик сам должен выдать документ о согласии на переуступку. Такие услуги компании оцениваю в 5% от стоимости жилья, но не первоначальной.

Средства перечисляются на банковский счёт фирмы, и тогда компания выдаёт справку об отсутствии долга.

Покупатель, в свою очередь, обязан получить разрешение супруга на покупку или кредитный договор.

На третьем этапе составляется договор цессии. Договор поможет составить опытный юрист.

На четвертом этапе происходит государственная регистрация. Ее проводят в регистрационной палате. Перед подписанием договора, регистратору предоставляются документы:

  • паспорта участников или их доверителей;
  • согласие одного из супругов;
  • первоначальный договор;
  • кредитный договор;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Регистратор берет документы по описи, а сам процесс регистрации занимает до 10 дней.

Таким образом, сделка переуступки прав несет за собой определенные риски. При грамотном оформлении документов и изучении всей информации их можно минимизировать. Сделка считается состоявшейся только после регистрации договора.

Смотрите видео, в котором специалист подробно рассказывает о том, что такое продажа квартиры по переуступке и о рисках, связанных с данным типом сделки:

Внимание!
В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите вопрос в форме ниже:

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Расскажите друзьям!

Нет комментариев

Добавить комментарий

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.