Переуступка права аренды земельного участка — образец договора и его особенности
Права владения и распоряжения земельным участком вытекают из разных правовых норм, и, наверное, самым распространенным являются арендные отношения. Большинство земель передаются в аренду из владения муниципалитетов или органов местного управления по договорам краткосрочной или долгосрочной аренды.
Договором аренды предаются многочисленные права и обязанности арендатора на владение, и главное, на распоряжение землей. Земельным Законодательством предусматривается предоставление участков гражданам под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на праве аренды по установленным расценкам от муниципалитетов или органов местного управления.
Выделенная в аренду земля должна быть использована строго по назначению – строительство индивидуального жилья, но порой у ее владельца нет средств или желания возводить на арендуемом участке жилище или средств, которые он обязан уплачивать муниципалитету за его использование.
В этой связи возникает правовая коллизия: либо отказываться от арендуемого участка с уплатой большой неустойки, либо предать свои права арендатора другому лицу на определенный или неопределенный срок.
Именно последний вариант представляется наиболее привлекательным для основного арендатора: права не утеряны, и в тоже время у него остается право на изменение основного договора – продлевать или нет переуступку своих прав.
Чем регламентируется
Часто с проблемой переуступки прав аренды земли сталкиваются арендаторы, построившие здания, которые они намерены продать третьему лицу.
Хотя Закон предусматривает выкуп земли из собственности муниципалитета, но порой на это нет свободных средств и времени для оформления сделки, и поэтому арендатор выбирает из всех возможностей именно переуступку права аренды земельного участка.
Передача своих земельных прав регламентируется статьей 22 ЗК РФ – в которой даны подробные разъяснения правовых моментов сделки:
- Передача своих прав может осуществляться без получения разрешения от собственника земли, например муниципальных властей или органов местного самоуправления.
- Основной арендатор обязан выслать уведомление собственнику надела о смене владельца обязательств по арендным отношениям (по заключенному договору передачи).

Статью о том, что такое переуступка аренды, читайте здесь.
Также Вам может быть полезна статья о расторжении договора цессии.
Что получается в итоге? Покупатель приобретает здание или сооружение, и становиться собственником. Но договор аренды не имеет вещного признака, и его просто так не продают: в отношении арендованной земли заключается отдельный договор переуступки, который так же, как и при смене собственника на здание, должен пройти регистрацию по установленным законодательным нормам – только после этих обязательных действий аренда земли переходит к владельцу здания.
Основные правила оформления договора
- Договорные отношения переоформляются без участия основного владельца земли – только между существующим и новым арендаторами.
- Права нового арендатора оформляются по установленному типовому бланку – новому договору перенайма участка земли.
- Прежний арендатор может передать свои права только на тот срок, который оформлен именно на него – то есть если аренда предполагается от пяти лет и более.
- Прежний арендатор обязан известить о смене титула в арендных отношениях владельца участка в письменной форме. Соглашение об уступке следует отправить для информирования истинного владельца участка о смене лиц в арендном договоре. На этом основании первоначальная сторона теряет свои права и обязательства, они переходят к третьему лицу по договору аренды.
- При достижении договоренности между арендаторами новый арендный договор не заключается, права переходят по заключенному между ними соглашению.
- Если прежний арендатор состоит в семейных отношениях, то для законности проводимой сделки супруга или супруг должен выразить письменное согласие на совершение переуступки прав аренды третьему лицу.
При заключении договора о переуступке своих арендных прав, обязательными пунктами должны быть:
- ссылка на договор аренды с основным владельцем участка;
- полные данные обо всех сторонах сделки;
- срок перенайма;
- условия по оплате аренды новой стороной в переданных обязательствах по аренде участка (условия оплаты) – сроки внесения, конкретная сумма, способ передачи средств;
- если существует ограничения на использование – обязательно указать условия сервитута (признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом) или других ограничительных мер.

Как оформляется трехсторонний договор цессии, Вы можете прочитать здесь.
Договор переуступки (пример договора можно скачать здесь) может быть признан действительным только при одном условии: истинный владелец земли должен быть уведомлен надлежащим образом.
Кроме того, он не сможет пройти регистрацию, если не выполнить этого главного условия. Самый лучший способ уведомить – отправить на имя администрации заказную доставку уведомления о переуступке.
В этом случае получатель обязан будет расписаться в получении уведомления. Это и будет доказательством того, что собственник получил уведомление о смене стороны в арендном договоре.
Как взять в аренду земельный участок, смотрите в следующем видео:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий)
или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.
Хочу переуступить право аренды третьему лицу, но собственник земли отказал мне в этом праве. Я сглупила и сначала сообщила ему, он сказал что не распишется в получении заказного письма о переуступке. Без этого не смогу зарегистрировать соглашение. Подскажите, пожалуйста, что мне делать?
Здравствуйте,Виктория!Была похожая ситуация. Как помню по горькому опыту: без письменного разрешения собственника преступить аренду третьему лицу нельзя. Если идти через суд, то собственник по закону будет прав. Есть несколько выходов: 1. — Принять право аренды по документам, а но деле арендатор третье лицо, собственник не будет против. 2- Выкупить землю и стать собственником. Я выбрала первое(советовалась с адвокатом)
Добрый вечер. Хотим переуступить участок новым владельцам, но у нас есть долг по участку. Дадут ли нам переуступку с долгом? Новые арендаторы готовы за нас оплатить.
Всем привет. Хотим взять в аренду участок в Ростове. но дело в том, что нам не дают, якобы у нас уже есть земля, арендованная в Кировске. Скажите пожалуйста. законно ли такое требование?
Марина, на мой взгляд незаконно. Какое отношение имеет одна аренда к другой? Тем более Вы пишите «якобы». Главное, чтоб всё было надлежащим образом оформлено с собственником земли и с прошлым арендатором, если Вы берете у него арендуемую землю.