Переуступка права аренды земельного участка — образец договора и его особенности

Права владения и распоряжения земельным участком вытекают из разных правовых норм, и, наверное, самым распространенным являются арендные отношения. Большинство земель передаются в аренду из владения муниципалитетов или органов местного управления по договорам краткосрочной или долгосрочной аренды.

Договором аренды предаются многочисленные права и обязанности арендатора на владение, и главное, на распоряжение землей. Земельным Законодательством предусматривается предоставление участков гражданам под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на праве аренды по установленным расценкам от муниципалитетов или органов местного управления.

Выделенная в аренду земля должна быть использована строго по назначению – строительство индивидуального жилья, но порой у ее владельца нет средств или желания возводить на арендуемом участке жилище или средств, которые он обязан уплачивать муниципалитету за его использование.

В этой связи возникает правовая коллизия: либо отказываться от арендуемого участка с уплатой большой неустойки, либо предать свои права арендатора другому лицу на определенный или неопределенный срок.

Именно последний вариант представляется наиболее привлекательным для основного арендатора: права не утеряны, и в тоже время у него остается право на изменение основного договора – продлевать или нет переуступку своих прав.

Чем регламентируется

Часто с проблемой переуступки прав аренды земли сталкиваются арендаторы, построившие здания, которые они намерены продать третьему лицу.

Хотя Закон предусматривает выкуп земли из собственности муниципалитета, но порой на это нет свободных средств и времени для оформления сделки, и поэтому арендатор выбирает из всех возможностей именно переуступку права аренды земельного участка.

Передача своих земельных прав регламентируется статьей 22 ЗК РФ – в которой даны подробные разъяснения правовых моментов сделки:

1. Передача своих прав может осуществляться без получения разрешения от собственника земли, например муниципальных властей или органов местного самоуправления.
2. Основной арендатор обязан выслать уведомление собственнику надела о смене владельца обязательств по арендным отношениям (по заключенному договору передачи).

Возможно, Вам будет интересна статья о продаже квартиры по переуступке прав.

Статью о том, что такое переуступка аренды, читайте здесь.

Также Вам может быть полезна статья о расторжении договора цессии.

Что получается в итоге? Покупатель приобретает здание или сооружение, и становиться собственником. Но договор аренды не имеет вещного признака, и его просто так не продают: в отношении арендованной земли заключается отдельный договор переуступки, который так же, как и при смене собственника на здание, должен пройти регистрацию по установленным законодательным нормам – только после этих обязательных действий аренда земли переходит к владельцу здания.

Основные правила оформления договора

1. Договорные отношения переоформляются без участия основного владельца земли – только между существующим и новым арендаторами.
2. Права нового арендатора оформляются по установленному типовому бланку – новому договору перенайма участка земли.
3. Прежний арендатор может передать свои права только на тот срок, который оформлен именно на него – то есть если аренда предполагается от пяти лет и более.
4. Прежний арендатор обязан известить о смене титула в арендных отношениях владельца участка в письменной форме. Соглашение об уступке следует отправить для информирования истинного владельца участка о смене лиц в арендном договоре. На этом основании первоначальная сторона теряет свои права и обязательства, они переходят к третьему лицу по договору аренды.
5. При достижении договоренности между арендаторами новый арендный договор не заключается, права переходят по заключенному между ними соглашению.
6. Если прежний арендатор состоит в семейных отношениях, то для законности проводимой сделки супруга или супруг должен выразить письменное согласие на совершение переуступки прав аренды третьему лицу.

При заключении договора о переуступке своих арендных прав, обязательными пунктами должны быть:

• ссылка на договор аренды с основным владельцем участка;
• полные данные обо всех сторонах сделки;
• срок перенайма;
• условия по оплате аренды новой стороной в переданных обязательствах по аренде участка (условия оплаты) – сроки внесения, конкретная сумма, способ передачи средств;
• если существует ограничения на использование – обязательно указать условия сервитута (признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом) или других ограничительных мер.

Возможно, Вас заинтересует статья о продаже квартиры по переуступке прав.

Как оформляется трехсторонний договор цессии, Вы можете прочитать здесь.

Договор переуступки (пример договора можно скачать здесь) может быть признан действительным только при одном условии: истинный владелец земли должен быть уведомлен надлежащим образом.

Кроме того, он не сможет пройти регистрацию, если не выполнить этого главного условия. Самый лучший способ уведомить – отправить на имя администрации заказную доставку уведомления о переуступке.

В этом случае получатель обязан будет расписаться в получении уведомления. Это и будет доказательством того, что собственник получил уведомление о смене стороны в арендном договоре.

Как взять в аренду земельный участок, смотрите в следующем видео: